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【转载】哪些城市的房价最可能下跌?  

2016-10-22 14:40:09|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价站上高位,人们于是开始思考下一个问题:房价会在什么时候跌?最近人民币价格下跌,导致人民币资产缩水。不少国内资产持有者变卖内地不动产,把资产转移到海外。这种现象出现在部分一线城市的楼市买卖中,不免令人担忧。据彭博社报导说,房价如下跌30%可能造成4.1万亿元总贷款当中的4%变成坏帐。这样的跌幅可能触发4万亿元的债务拖欠。

这些风险会否变成事实呢?我们可以从中国的CPI走势来推测。众所周知,房价过高压缩居民消费,这会导致通缩,也就是CPI指数下降。CPI与房价,或者说居民收入能力与负债能力,这两组对应关系,基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了

但是有人会问,房价涨难道不是应该视乎城市经济发展而定吗?一般来讲,道理是如此。人口不断增加,经济不断上涨的过程中房价必然上涨。只有在一个城市经济开始下滑、堕落、人口开始离去的时候,这个城市的房价才会不再上涨,甚至要下跌。

当中国处于巨大的农村人口向城市转移的过程中,多数城市房价理应是上涨的。通过过去美国和日本等国的例子来看,房价大周期的临界点大致发生在城市化水平75%左右的时候,变得平稳,不再疯涨,还会缓慢下跌。目前,中国的城镇化率是56%,距离75%这个水平还有一段距离。似乎我们还要等很长一段时间,房价才会基本不上涨。那个时候,城市化进程的完成度已经相当之高。

哪些城市的房价最可能下跌? - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 

不过,此处存在一个很大的陷阱,即:中国的城市化概念的内涵和外国不一样。中国的城市化概念,其实主要就是修房子,修商品房,然后政府依靠出让土地,开发商依靠卖楼来赚钱。如果统计中国每一平方公里城市化建设中,其修建商品房的数量,无疑是全球房屋密度最高的国家。在世界其他地方,城市化的概念包含着合理的社区规划,以及配套的大量城市绿地、公共设施等等。不会建这么多房子。换言之,外国的城市化过程中,单位面积内的商品房不会有中国这么大的供应量。

那么,很可能的事实情况是,虽然数据上中国的城市化只有56%,但由于新建房屋密度和速度过大过快,很可能使得中国房屋的供给比例已经达到或超过了那些城市化水平75%以上的国家。也就是说,虽然在其他方面的城市化或许距离发达国家还有很遥远的距离,但在修建商品房方面,商品房数量早就赶英超美,稳坐头把交椅。中国各个城市的商品房,已经多到可以装进全部中国人还绰绰有余。

当供给远远超过需求,泡沫便已产生。当下的情况在于,是国家希望把这个泡沫维持住,维持住当前中国经济的繁荣,不要把房价继续做高,而是要让价格稳定。房价全面下跌,将是一种灾难,但泡沫如果不破裂的话,持续几年之后,可以再从别的地方改结构,让中国经济实现一个软着陆。

此时,楼市本质已变为股市。剩下的问题,只是如何选股,既不要被妖股迷惑,也不要被垃圾股拖累

从宏观面来说,很容易判断楼市中的“垃圾股”在哪里。即,库存高的、去库存周期长的城市楼盘千万别卖。去库存周期长说明只要买了你就很难卖掉,库存量大说明泡沫严重,因为库存难以消化的城市,往往也是那些资本输出、劳动力输出的城市。这也就是我们说股市化的楼市当中的“垃圾股”。

哪些城市的房价最可能下跌? - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客 

据媒体统计,全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到半年后的7.08亿平方米,只去了0.31亿的库存,仅仅占比约4%,这百分之四的数据,当中很大一部分还是由几座一线城市和部分二线城市贡献的。全国大部分的三四线城市的库存仍然处于高位。

根据《全国30城房地产库存排行》,库存去化周期最长的太原达60个月,最短的城市仅不足3个月。一线城市去库存周期平均在10个月内。如果我们以这个周期率为参考,那么去化周期率在10个月左右以及更低的城市房产下跌风险较小,因为接盘者数量多。而那些库存去化周期率长的城市,房价下跌的可能性就比较大,在购房之后想要以二手房卖出,很可能也是无人问津,即使最后能卖出,你都要等上半年到数年不等的时间。这么长的时间,资本是会折旧的,这个成本还得由你自己负担。

未来,那种大规模的房价崩溃、债务违约频现的现象,恐怕并不会出现。因为中国的债务问题存在一个典型现象,就是债务率高,但是杠杆率并不高,这和2008年前的美国不一样。虽然房价泡沫令中国信贷GDP比畸高,中国的社会融资总量今年很可能将超过250%,但由于杠杆率受到了政府控制,因此也没有金融工具会使居民负债被推至临界点。现在谈泡沫大规模破裂,为时尚早。

但是,目前房地产市场开始降温,局部地区房价回跌已成大势。作为购房者,无论购房目的为何,都需要尽量在投资时避免进入这些库存高企不下、资本外流严重的地区和城市。让资金集中在一线大城市或者是大城市群的重点城市当中,这是更亘古不变的楼市投资之道。但如果觉得这些一线楼市动辄几百万起跳的资金门槛过高,那么你完全可以暂时不玩楼市,而是想办法进入债市、基金、理财等。投资,最忌在一棵树上吊死。

哪些城市的房价最可能下跌? - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 

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